El Decreto 28/2016 de 2 de Febrero, de viviendas con fines turísticos de Andalucía

Las Comunidades Autónomas son las competentes en materia de turismo conforme a lo dispuesto en el artículo 148.1.18° de la Constitución Española. En el caso de Andalucía dicha competencia se encuentra regulada en el artículo 71 del Estatuto de Autonomía.

La Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, desarrolla legislativamente esa competencia en materia de turismo, siendo el marco de toda la normativa turística en esa Comunidad Autónoma.

La regulación andaluza en materia de turismo se contiene en estas dos normas:

La Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía.
El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
El citado Decreto se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, y entrará en vigor el próximo 12 de Mayo de 2016.

Hasta la aprobación del mencionado Decreto, y durante el periodo transitorio hasta que entre en vigor, existía y existirá una situación de alegalidad, pero desde el 12 de Mayo de 2016 dichos alquileres serán sólo legales si cumplen con la nueva normativa aprobada.

¿Qué ocurrirá durante ese periodo transitorio de 3 meses?

La Junta de Andalucía procederá a recoger la documentación de los propietarios de esas viviendas, si bien, dado que no se puede tramitar el alta de esas viviendas hasta que entre en vigor el Decreto el próximo 12 de mayo de 2016, la citada documentación únicamente será recibida y se enviará al titular un email informándole de que el  procedimiento estará suspendido hasta el 12 de mayo de 2016, cuando comenzarán a tramitarse las altas.

En consecuencia, la Junta de Andalucía comenzará a dar las viviendas de alta y a inscribirlas en el Registro de Turismo de Andalucía solo a partir del 12 de mayo de 2016, aunque ya sea posible presentar la documentación.  Antes de dicha fecha no será posible obtener el número de registro que será necesario para anunciar la vivienda por los “canales de oferta turística”.

Por tanto, hasta el 12 de mayo legalmente no será posible anunciar, promocionar y reservar las viviendas vacacionales mediante canales de oferta turística, pues carecerán del necesario número de registro.

Quien no disponga de licencia de primera ocupación deberá tramitar con antelación la misma, pues es un requisito necesario, por lo que es recomendable comenzar dicho trámite cuanto antes para ir ganando tiempo.

A continuación se analizará el contenido del Decreto:

Vivienda vacacional

La definición de vivienda vacacional (o “con fines turísticos”, como las llama el Decreto) se regula en el artículo 3 del Decreto:

“1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.”

Adicionalmente, según se desprende del art. 1.2.b), se requiere que el alquiler sea por tiempo inferior a dos meses de forma continuada a una misma persona.

Dado que la clave para quedar sujeto al Decreto es la habitualidad y los fines turísticos, el mismo presume (iuris tantum) cuándo existen dichas circunstancias: cuando son comercializadas y promocionadas en canales de oferta turística (que asimismo son definidos). En consecuencia, las viviendas que se promocionan a través de otros canales que no sean “de oferta turística” conforme señala el Decreto, no estarían sujetas a las regulaciones del mismo.

El Decreto no regula expresamente qué ocurriría en los casos en que la vivienda se promocione en canales diferentes a los definidos como de “oferta turística” (por ejemplo, mediante carteles, boca a oído, webs sin plataforma de pagos, etc), de forma que deberá entenderse que la comercialización a través de esos otros canales no debe quedar comprendida dentro de la definición de “vivienda vacacional” y, por tanto, no debe quedar obligado el titular de la vivienda a presentar una declaración responsable (será, por tanto, y en principio, un alquiler de temporada sometido a la ley de arrendamientos urbanos).

Viviendas excluidas del Decreto:

Conforme dispone el artículo 1.2 del Decreto, quedan excluidas de reputarse como viviendas vacacionales las siguientes:

“Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica”. Es decir, las cesiones gratuitas.
“Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria” (quedarán sometidas a la ley de arrendamientos urbanos).
“Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico” (se regulan conforme a su propia normativa)
“Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no”. Los “apartamentos turísticos” se regulan en el Decreto 194/2010 de apartamentos turísticos, donde se indica el límite de tres o más viviendas residenciales en el mismo o distintos edificios, contiguos o no, dentro de un radio de 1 Km desde la conserjería u oficina de la entidad explotadora, para reputarse como “apartamento turístico”, siempre y cuando cumpla la restante regulación de los apartamentos turísticos.
Responsabilidad:

El artículo 4 del Decreto indica que “se presumirá que la persona propietaria de la vivienda con fines turísticos es la explotadora de la misma y será la responsable ante la Administración y las personas usuarias de la correcta prestación del servicio, salvo que en la declaración responsable, a la que se refiere el artículo 9.1, conste otra persona o entidad como explotadora de la misma, debiendo disponer en tal caso de título jurídico habilitante”.

Dicha persona responsable puede modificarse posteriormente mediante declaración responsable complementaria debidamente presentada ante el Registro.

La declaración responsable:

La obligación de presentar una “declaración responsable” ante la Consejería de Turismo para iniciar la actividad se recoge en el artículo 9 del Decreto, pudiendo  publicitarse como vivienda con fines turísticos una vez presentada.

El contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:

“a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda”.

Conforme al art. 9.3 del Decreto, una vez presentada la declaración responsable, la Consejería la inscribirá de oficio en el registro de Turismo de Andalucía. Tras la inscripción, se comunicará al interesado el código de inscripción concedido, el cual “habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio” (art. 9.4).

Precios y cancelaciones:

Los precios del alojamiento deberán exponerse en la vivienda, no pudiendo cobrarse precios superiores a los indicados y publicitados, ni precios de conceptos no solicitados o que no estuvieran indicados en los canales de oferta turística.

Conforme al art. 8 del Decreto, “el precio ofertado será por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre. En todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje. La persona o entidad explotadora de la vivienda estará obligada a entregar justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados.

Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.

Cuando no se haya pactado expresamente entre las partes los términos previstos en el apartado anterior, las personas o entidades explotadoras de las viviendas podrán exigir a las personas usuarias que efectúen una reserva, un anticipo del precio en concepto de señal, que se entiende a cuenta del importe resultante de los servicios reservados hasta un máximo del 30% del total de la estancia.

Igualmente, en caso de producirse cancelación de la reserva por la persona usuaria, la persona o entidad explotadora de la vivienda podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado si la cancelación se efectúa antes de diez días de la fecha prevista para la ocupación. Si se cancela la reserva con menos de diez días de la fecha prevista para la ocupación, se podrá retener el importe total del anticipo.

Cuando la cancelación se efectúe por parte de la persona o entidad explotadora, deberá devolver el anticipo efectuado por la persona usuaria y si la reserva se cancela con menos de 10 días de antelación además deberá indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada.

De producirse una cancelación de la reserva, tanto por parte de persona usuaria como por parte de la persona o entidad explotadora, por motivos de fuerza mayor, debidamente justificada, no se podrá aplicar penalización alguna. Se entenderán motivos de fuerza mayor las circunstancias ajenas a quien las invoca, anormales e imprevisibles cuyas consecuencias no habrían podido evitarse, a pesar de haber actuado con la diligencia debida.”

Modalidades de alquiler:

De acuerdo conal art. 5 del Decreto, el alquiler podrá ser de la vivienda completa o por habitaciones (y en éste caso, la persona propietaria debe residir en la vivienda).

En cuanto a la capacidad máxima:

Si se alquila completa, toda la vivienda, no podrán excederse las 15 plazas.

Si se alquila por habitaciones, no podrán excederse las 6 plazas.

No se pueden superar, en ninguno de ambos casos, las 4 plazas por habitación.

Contrato a utilizar:

Conforme al art. 7 del Decreto, a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono de contacto.

La copia del documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, deberá conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.

Las personas usuarias, para hacer uso de la vivienda, deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada.

Otros requisitos relevantes, información y servicios:

En el artículo 6 del Decreto especifica:

• La vivienda dispondrá de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad.
• Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
• Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
• Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito. Hay un año (hasta el 12 de mayo de 2017) para adaptarse al presente requisito (D.T. Única del Decreto).
• Botiquín de primeros auxilios.
• Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
• Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
• Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
• Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
• Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
• Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
• Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Horario y llaves:

La persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas libremente hayan pactado. Si no se hubiera convenido nada con respecto al momento de la entrega y terminación del periodo, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo (artículo 7.4 del Decreto).

En el momento de entrega de la vivienda con fines turísticos a la persona usuaria se le informará sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos que lo requieran. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.

Molestias de los usuarios inquilinos

El artículo 2.5 del Decreto dice que “cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas”.

Si no lo abandonan voluntariamente, hay que recurrir al desahucio por vía judicial o bien por vía arbitral (si ésta estuviese pactada).

Régimen sancionador

El Decreto establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.

Para resolver otras dudas frecuentes, existe esta web oficial:

http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/preguntas-frecuentes-sobre-viviendas-con-fines-turisticos/

Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio, Directo Área Dcho. Inmobiliario y Urbanismo