Aspectos básicos del arrendamiento urbano de vivienda

El arrendamiento urbano de vivienda se regula en la Ley de 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, y por la Ley 2/2015, de 30 de marzo (en adelante, la LAU).

Los aspectos más básicos que todo arrendador y arrendatario deberían conocer serían los siguientes:

• Arrendamientos excluidos: el art. 5 LAU describe a cuáles no se aplica. Entre ellos, los arrendamientos de viviendas turísticas, reguladas por cada Comunidad Autónoma.
• Régimen aplicable: el Título I y IV son imperativos, y la voluntad de las partes regulará el resto en el marco del Título II. Subsidiariamente, el Código Civil. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo que la norma expresamente lo autorice.
• Se podrá pactar la sumisión a mediación o arbitraje.
• Los contratos anteriores a la LAU se regirán por las Disposiciones Transitorias de la misma.
• Efecto frente a terceros: para que surta efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Cesión y subarriendo: no se podrá ceder ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador, y sólo se podrá subarrendar de forma parcial. El subarrendamiento se extinguirá con el arrendamiento, y su precio no podrá exceder nunca el del arrendamiento.
• Duración: la libremente pactada por las partes. Si fuese inferior a tres años se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un mínimo de tres años, salvo preaviso del arrendatario de 30 días antes de la terminación o prórroga, su voluntad de no renovarlo. Tras tres años de duración, si ninguna parte notificase con preaviso de 30 días a la terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará durante un año más.
• No procederán las prórrogas obligatorias si, tras un año de duración, el arrendador comunicase que tiene necesidad de la vivienda para vivienda permanente para sí o sus familiares indicados en la LAU. Deberá realizarse al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se necesitará, y deberá desalojarse en dicho plazo, salvo acuerdo distinto.
• Desistimiento del arrendatario: podrá desistir del contrato, transcurridos seis meses, con un preaviso de 30 días. Puede pactarse el pago de indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, o su parte proporcional.
• Renta: será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto, el pago de la renta será mensual y en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento acordado.
• Actualización: la renta solo podrá ser revisada por las partes en cada año de vigencia en los términos pactados. En defecto de pacto expreso, no se revisará la renta. Si no se indica el índice o metodología de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad.
• Obras de mejora: su realización por el arrendador, transcurridos tres años de contrato, le dará derecho, salvo pacto, a elevar la renta anual en la cuantía indicada en la LAU. Si la mejora afectase a varios pisos en régimen de propiedad horizontal, se reparte proporcionalmente según las cuotas de participación.
• Obras del arrendatario: en ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Las obras en caso de discapacidad están permitidas para adaptar la vivienda a los mayores de 70 años, y no han de afectar a elementos o servicios comunes del edificio.
• Gastos generales y servicios individuales: se puede pactar que los gastos generales del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
• Conservación: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Los Tribunales han ido interpretando y resolviendo la casuística.
• Derecho de adquisición preferente: se podrá pactar su renuncia. En estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
• Fianza: es obligatoria una mensualidad de renta en metálico, y durante los tres primeros años de duración no estará sujeta a actualización. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento (aval bancario o personal, depósito, seguro de impago).
• Finalmente, antes de firmar cualquier contrato o para su redacción, recomiendo asesorarse por abogado experto, lo que puede evitar largos y costosos litigios en el futuro.

Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio, Adarve Abogados

Publicado en el periódico La Razón el 13/12/16:

http://www.larazon.es/damesuplementos/Otros/2016-12-13_RAZONDELAJUSTICIA/index.html#5/z