Contratos de inquilinato de renta antigua: una potencial fuente de ingresos para nuestros mayores

Muchos de nuestros mayores cobran pensiones bajas, y tienen dificultades para llegar a fin de mes y abonar los gastos de la vivienda arrendada y, en algunos casos, deberán irse a vivir a una residencia o con algún descendiente por una enfermedad o por imposibilidad de desenvolverse con autonomía.

Aquellas personas que sean titulares de contratos de arrendamiento de vivienda o inquilinato anteriores al 9 de mayo de 1985 tienen la posibilidad de obtener una renta inmobiliaria que complemente su pensión, en aplicación de la legislación de 1964 que regula dichos contratos.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 remite dichos contratos al régimen normativo de la legislación de arrendamientos de 1964, con algunas determinadas modificaciones que se indican en la norma.

Dicha legislación de 1964 regula en sus artículos 10 a 21 el subarrendamiento total o parcial de la vivienda, así como la industria doméstica de hospedaje.

Como principio general, el subarrendamiento requiere de autorización expresa del arrendador, conforme al art. 10 de dicha norma de 1964.

Sin embargo, en el art. 18 de la misma se dispone:

No obstante lo indicado en el art. 10, “podrá el inquilino subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario.
2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en el número dos del artículo 12.”

De modo que, si la estructura física de la vivienda lo permite, sería viable el subarriendo parcial de alguna de sus habitaciones con un máximo de 2 inquilinos y sus familias simultáneamente.

Se trata de supuestos de arrendamientos permanentes o de larga duración (anuales), los de corta duración o turísticos los analizaremos más adelante.

En cuanto a la renta, el art. 12 determina que “En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la renta asignada al piso por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacción, teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del subarrendador”.

Así, por ejemplo:

En un piso arrendado de 4 dormitorios, salón, cocina y 2 baños, con renta de 400 euros/mes, podrían subarrendarse un máximo de 3 dormitorios (debiendo reservarse uno el inquilino, dado que es un subarriendo parcial, no total)

Por tanto, 400 euros/mes x 2 = máximo 800 euros al mes.
800 euros al mes/4 dormitorios (no se computan habitaciones para servicios: salón, cocina, baños) = 200 euros/mes por cada dormitorio.

3 dormitorios x 200 euros/mes= máximo 600 euros/mes por subarriendo parcial.

De modo que existirá para el inquilino una ganancia neta de 200 euros/mes (600 euros por subarriendo – 400 euros por arriendo) con el alquiler de los 3 dormitorios a un máximo de dos inquilinos (más su cónyuge e hijos).

Puede no parecer mucho ni se hará rico, pero para muchas personas mayores, con pensiones escasas, y que disponen de viviendas de renta antigua que le generan gastos fijos, es una cantidad complementaria mensual interesante.

Como hemos visto, deberá subarrendar a una persona o familia (o a dos como máximo) por 600 euros en total sus 3 habitaciones, reservándose la cuarta, y compartir salón y cocina. Si la vivienda dispusiese de 2 baños completos sería lo ideal, pues no deberían compartirlo y se distribuiría cada uno entre inquilino y subarrendatario/s. Y con el subarriendo obtendría en ese caso una renta de 200 euros/mes.

Por otro lado, si el inquilino quisiera irse a vivir con la familia o a una residencia, también sería viable pactar con el arrendador (si no estuviese expresamente contemplado en el contrato) la autorización del subarriendo total de la vivienda, lo que además permitiría al propietario participar de parte de las ganancias del subarriendo (en la cuantía pactada) conforme regula el art. 14.1 de la legislación de 1964, y obteniéndose con esta fórmula una renta inmobiliaria complementaria para la persona mayor que le ayudará a cubrir sus gastos mientras reside en la vivienda de alguno de sus hijos o familiares, o parte del coste de la residencia.

Por tanto, una vivienda de renta antigua (de cualquier tamaño) que abone una renta de, por ejemplo, 400 euros/mes, podría subarrendarse totalmente previo consentimiento expreso del arrendador por un máximo de 800 euros/mes.

Sobre dicha cantidad puede pactarse el cobro por ejemplo un 10% en favor del arrendador, de modo que ambas partes saldrán ganando: el arrendador cobrará 480 euros/mes en lugar de sólo 400 euros/mes si la habitase el inquilino (de modo que así paliaría parcialmente la baja renta de ese alquiler de renta antigua con el ingreso de un complemento económico adicional), y además el inquilino tendrá una ganancia neta de 320 euros/mes (800 euros del subarriendo – 400 euros del arriendo – 80 euros del 10% de subarriendo al arrendador) que le servirá para complementar su pensión mientras viva en casa de un familiar o en una residencia.

Por supuesto, nada impide que arrendador y arrendatario pacten también actualizar la renta antigua en la cantidad que estimen oportuna para adaptarla a precios de mercado, pactar simultáneamente la autorización de subarriendo total y así compartir las ganancias de ese subarriendo, en beneficio de ambas partes: el propietario alquilará a un precio mucho mayor, y el subarrendatario ingresará una renta por subarriendo mucho mayor, por la diferencia entre el nuevo precio de arriendo y el doble del mismo, deducido de éste el porcentaje pactado en favor del propietario.

Así, por ejemplo:

Se puede actualizar una renta antigua de 80 euros/mes hasta, por ejemplo, 500 euros/mes más un 10% del subarriendo en favor del propietario, de modo que se podrá subarrendar totalmente esa vivienda por un máximo legal de 1000 euros/mes. De este modo, el propietario ganaría 600 euros/mes (500 euros + 100 euros como 10% de 1000 euros), y el inquilino tendrá un beneficio neto de 400 euros/mes (1000 euros del subarriendo – 600 euros del arriendo – 100 euros del 10% del propietario sobre los 1000 euros). Cuantía de 400 euros/mes basntae interesante económicamente considerando las bajas pensiones de jubilación, viudedad o no contributivas que en muchos casos suelen cobrarse.

Y si la vivienda fuese grande y estuviese bien ubicada, podría obtenerse, por ejemplo, un subarriendo de 1800 euros/mes a precio de mercado, de modo que se fijaría una renta arrendaticia de 900 euros/mes que permita por tanto ese subarriendo por 1800 euros/mes, y en consecuencia el propietario ingresaría 1080 euros/mes (900 euros + 10% de 1800 euros) y el inquilino un ganancia neta de 720 euros/mes (1800 euros – 900 euros – 10% de 1800)

Obviamente, este esquema de negocio inmobiliario sólo será viable cuando el inquilino de renta antigua dispusiera de o prefiriera residir en otro alojamiento alternativo y en cambio quisiera cobrar una renta por el subarrendamiento total de su vivienda, en la que tiene derecho a residir (o subarrendar) vitaliciamente por tratarse de un arrendamiento de renta antigua.

Este modelo asimismo podría servir para facilitar a los promotores y gestores inmobiliarios la actualización de rentas a precios cercanos a los de mercado en aquellos edificios adquiridos con inquilinos de renta antigua.

De este modo, los problemas económicos derivados de la existencia de rentas antiguas serían sorteables en parte por los propietarios, que de este modo podrían incrementar sus rentas esperadas, y a su vez los inquilinos que quisieran compartir piso o tuviesen la posibilidad de residir en otro sitio podrán obtener una interesante renta inmobiliaria complementaria a su pensión de jubilación, de viudedad o no contributiva.

Dicho negocio del subarrendamiento total o parcial de las viviendas de renta antigua podrá prolongarse durante toda la duración del contrato de arrendamiento de renta antigua, que se regirá por lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª puntos 4, 5 y 6, pudiendo por tanto extenderse también a los subrogados del inquilino (cónyuge, hijos) tras su fallecimiento.

Una última posibilidad de negocio en viviendas arrendadas de renta antigua sería el ejercicio de una “industria doméstica de hospedaje”, alquilando habitaciones por cortos períodos a huéspedes. Esta posibilidad se contempla en el art. 2.1, 4.1 y 21 de la legislación de 1964.

Dicho alojamiento de huéspedes no se regula por la normativa del subarriendo parcial antes explicada, de modo que tampoco habría limitación de precios, y se indica en la norma que puede alojarse simultáneamente a dos huéspedes en la vivienda sin necesidad de autorización expresa del propietario.

De modo que estaríamos ante el supuesto actual de “arrendamiento de vivienda para uso turístico por habitaciones”, cuyo único obstáculo legal sería que la normativa turística autonómica no permita el arrendamiento turístico por habitaciones de la vivienda donde se resida (como ahora acontece en la mayoría de normas autonómicas, que requieren el arrendamiento completo o total de la vivienda, con la excepción de Andalucía).

En todo caso, recomendamos siempre que los interesados se asesoren por abogados expertos en materia inmobiliaria.

Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio de Adarve Abogados