El Tribunal Supremo deniega valorar el subsuelo a efecto de expropiaciones

Las plazas de garaje y otros espacios de almacenamiento en el subsuelo tienen un valor económico indudable.

No obstante, al procederse a valorar la pérdida de esas propiedades en una expropiación se plantea la cuestión de que el método de valoración atiende al aprovechamiento urbanístico, mientras que esos elementos bajo rasante no suelen consumir aprovechamiento lucrativo. Pese a ello, en ocasiones los peritos incluyen en sus tasaciones una indemnización por ese concepto.

Frente a ello, el Tribunal Supremo reitera su negativa a que el aprovechamiento del subsuelo deba valorarse, salvo que se tratase de un aprovechamiento puramente independiente (p.ej. el propietario de un garaje bajo rasante) y no de un simple aprovechamiento potencial añadido (e incluso obligatorio) para cubrir la demanda de plazas de aparcamiento en el propio edificio donde se materializaría el aprovechamiento urbanístico expropiado.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2015 (RC 3577/2013), ponente D. Diego Córdoba Castroverde, expresa lo siguiente:

“La valoración de este aprovechamiento del subsuelo de forma independiente requiere demostrar que no está incluido en la edificabilidad total asignada, por tratarse de un valor autónomo y no de una exigencia impuesta para poder ejecutar la edificabilidad prevista.”

En similar sentido se ha recogido en otras sentencias del Supremo (STS de 2 de marzo de 2015, rec. 4321/2012 ) en las que se afirma que «Tiene razón el Ayuntamiento recurrente cuando sostiene que no debe incluirse como un elemento autónomo la edificabilidad bajo rasante, pues la eventual construcción de unas plazas de garaje se aplica sobre el suelo ya valorado con su aprovechamiento urbanístico, por lo que no procede agregar como separado una partida que materializa este aprovechamiento que ya ha sido tomado en consideración al tiempo de fijar la edificabilidad máxima permitida».

En consecuencia, en las tasaciones expropiatorias, en principio, el Tribunal Supremo indica que no podrá indemnizarse los elementos del subsuelo (garajes, trasteros, etc) de forma autónoma respecto del aprovechamiento lucrativo o edificabilidad total del suelo. Solo en el caso de que sean efectivamente un elemento patrimonial autónomo objeto de expropiación respecto del propio suelo y su aprovechamiento urbanístico.

Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio, Director del Área de Dcho Inmobiliario y Urbanismo