La odisea de alquilar una vivienda para los dueños de mascotas, la posible ilegalidad de su prohibición contractual y modelo de cláusula reguladora
Tratar de alquilar una vivienda si eres propietario de una mascota puede convertirse en ocasiones en una “misión imposible”. Los dueños de viviendas en España suelen ser muy reacios a permitir a sus inquilinos la tenencia de animales domésticos (especialmente, si son perros y gatos), en muchas ocasiones debido a diversos prejuicios sin fundamento, “leyendas urbanas” o malas experiencias puntuales.
Los amantes de los animales se enfrentan fundamentalmente a dos obstáculos que deben sortear para poder alquilar con su mascota.
El primero son los Estatutos de la Comunidad y sus Normas de régimen interior.
En ocasiones los propios Estatutos comunitarios o bien las Normas de régimen interior regulan y determinan la prohibición directa y sin matices a los vecinos del edificio de la tenencia de mascotas (o a veces, determinadas la prohibición solo para algunos, normalmente perros, gatos y aves canoras). En estos casos, y salvo que se consiga tácitamente una convivencia pacífica con la Comunidad pese al incumplimiento formal (“hagan la vista gorda”), puede generarse un posible conflicto legal, dado que el propietario de cada vivienda está vinculado por esos Estatutos y dichas Normas de convivencia vecinal aprobadas, así como también lo estará el inquilino, que en principio debe conocer y respetar los mismos (deben serle facilitadas con carácter previo a firmar el alquiler).
De modo que, salvo una modificación estatutaria o de dichas Normas, el propietario de la vivienda en principio no podrá autorizar por su cuenta dicha tenencia de animales saltándose dicha normativa, ni el inquilino podrá vulnerarla, so pena de que el primero pueda ser denunciado por la Comunidad por incumplimiento estatutario, y que el segundo pueda ser objeto de desahucio bien por el propietario por incumplimiento contractual (pues los Estatutos y Normas de Régimen Interior forman parte del contenido legal del contrato y deben cumplirse), o incluso a iniciativa de la Comunidad si hay molestias, ruidos, malos olores, etc (conforme al art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: acción de cesación). Así, hay sentencias que han obligado al propietario para que cese la actividad de tener perros que causan molestias a los vecinos de la comunidad por ladridos y malos olores, las siguientes: sentencia de 16 enero 2013 de la AP Valencia (Sección 7ª); sentencia 16 diciembre 2008 de la AP Barcelona (Sección 4ª); sentencia de 25 noviembre 2003 de la AP Madrid (Sección 11ª), SAP Murcia 2-1-2003.
Ahora bien, la regulación de esa prohibición de mascotas en los Estatutos es bastante polémica (hay juristas que discuten su legalidad, y existen sentencias en ambos sentidos). Mayor consenso jurídico hay en que dicha prohibición no pueda hacerse en las Normas de Régimen Interior.
A tal efecto, y como curiosidad, traigo a colación una sentencia argentina que también cuestiona que en dichas Normas interiores de convivencia no inscritas en el Registro de la Propiedad puedan prohibirse la tenencia de animales domésticos: “Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad» – CNCIV – SALA A – 21/04/2003” [1]
Así pues, si los Estatutos y Normas de régimen interior no regulan nada al respecto de las mascotas, queda todavía por superar un segundo obstáculo: el propietario de la vivienda.
La Ley de Arrendamiento Urbanos nada dispone respecto a la tenencia de mascotas, de modo que es un campo que queda abierto a la regulación contractual por las partes, de forma totalmente libre (y en ocasiones abusiva por parte del arrendador).
Ahora bien, dado que la Ley no lo prohíbe expresamente ni deja dicha cuestión a la discreción del arrendador, si no se regulase nada expresamente en el contrato, el inquilino podrá tener todas las mascotas que desee [2] dentro de la legalidad (sin perjuicio que luego se le aplique el régimen de los Estatutos comunitarios (actividades ruidosas o molestas) y toda la legislación pertinente en caso de causar la mascota graves y reiteradas molestias, ruidos o conflictos con los vecinos (Ley de Propiedad Horizontal, normativa sobre animales peligrosos, normativa municipal de ruido, etc).
Equivocadamente, en algunas webs he visto que se informa que el propietario debe autorizar la tenencia de la mascota. No es correcto. Está permitido si no está expresamente prohibido (y luego veremos que incluso podría discutirse la legalidad de dicha prohibición).
De modo que el propietario deberá prohibir expresamente la tenencia de mascotas en la vivienda si es lo que quiere, o bien deberá pactar regular detalladamente el régimen de la misma, con el ámbito objetivo, cantidad, régimen, consecuencias económicas y garantías que las partes acuerden libremente.
Así, por ejemplo, puede regularse las especies de mascotas que pueden o no tenerse, las razas concretas (veto a “perros peligrosos”) o tamaños admitidos o no, su número máximo de cada especie o total, la posible visita de otras mascotas a la vivienda, las reglas de higiene de las mismas, los cartillas de vacunación, desparasitación, revisiones veterinarias, etc. que su dueño se obliga a presentar, los seguros de responsabilidad civil, la garantía o fianza extra que se pida para cubrir posibles daños y gastos de limpieza, el número y frecuencia de limpiezas profesionales que el inquilino debe realizar en la vivienda durante el arrendamiento y a la terminación del mismo (y previsión de deducción de la fianza y otras garantías prestadas en caso de que no se hagan voluntariamente), previsión de causa contractual de incumplimiento grave que pueda ser objeto de desahucio si se incumpliese con la regulación antes indicada, etc.
De modo que la tenencia de mascotas y su régimen legal y económico no es una cuestión baladí en los contratos de arrendamiento de vivienda, y debería ser objeto de un detallado análisis y esfuerzo de redacción, pues puede llegar a ser una grave fuente de conflictos de convivencia y jurídicos, o incluso ser determinante para la firma y posterior subsistencia del contrato.
La prohibición total de animales es obviamente la salida más simple y cómoda, pero los propietarios de viviendas deberían reflexionar no sólo si no se están autolimitando en los potenciales inquilinos por meros prejuicios, pues una mascota no tiene por qué ser más sucia, ruidosa, molesta o causar más daños que cualquier adulto o un menor de edad, si la misma está correctamente educada y además se regula correctamente el régimen de su tenencia y las garantías, sino si están siendo “justos” y no están haciendo pagar a “justos por pecadores”. No todos los dueños de animales ni todas las mascotas son iguales, ni deben ser tratados igual.
Ahora bien ¿qué ocurre si soy un potencial inquilino y tengo una mascota, pero me lo callo y no informo al dueño de su existencia antes de firmar el contrato? Si el dueño no pregunta nada expresamente (aunque es raro hoy en día), no hay ninguna obligación de informar previamente de su existencia.
Es más, el hecho de preguntar por ellas por parte del dueño de la vivienda, a mi juicio personal, vulneraría el derecho a la intimidad personal del art. 18 CE. Entiendo que si se vulnera dicha intimidad si el dueño preguntase e indagase sobre si el inquilino tiene o no pareja, o hijos, o su estado civil u orientación sexual, también lo hace preguntar sobre si se tiene o no mascotas, y no debería verse obligado a contestar.
Ahora bien, si el propietario lo pregunta expresamente y se le miente, y se firmase el contrato sin regular nada de ese tema, lo cierto es que en ese caso (si el Juez no acogiese la excusa de que responder forzadamente vulneraba la intimidad personal) podría considerarse por parte del Juez que existió un engaño doloso y un vicio en el consentimiento del arrendador, quien impugnaría por tal motivo el contrato para tratar de declararlo nulo y desahuciar al inquilino.
Cuestión distinta es si la mascota se comprase o adoptase tras firmarse el contrato de arrendamiento. Si tal contrato no prevé nada al respecto (por olvido del propietario, o porque “tiró de modelo” y éstos no suelen regularlo), es perfectamente legal la tenencia de cualquier especie y número de mascotas, y por tanto la actual ausencia de una previsión legal expresa al respecto jugará contra el arrendador.
Sin perjuicio de todo lo anterior, que es la situación vigente, desarrollo una teoría jurídica personal (y a buen seguro polémica) en la materia, aunque sin respaldo judicial en España hasta la fecha (hasta donde conozco): la prohibición total y absoluta de la tenencia de mascotas en los contratos de alquiler es potencialmente contraria a Derecho, y por tanto, esa prohibición sería una cláusula anulable del contrato.
Para llegar a esa conclusión jurídica me fundamento en lo siguiente:
Hasta tanto se produzca la próxima modificación del Código Civil (se ha aprobado hace unos días una PNL en el Congreso instando al Gobierno a modificar dicha norma) que determinará que las mascotas son “seres sensibles y autónomos”, y no “cosas semovientes” (bienes muebles), y veamos cual es la nueva regulación y las consecuencias derivadas de tal declaración, a día de hoy, en el territorio de régimen común donde se aplica el Código Civil (en Cataluña ya los definen como seres sensibles y se regulan algunos aspectos), las mascotas no son más que “cosas” o “bienes muebles” desde un punto de vista legal.
De modo el hecho de denegar “a priori” la contratación del arrendamiento de un inmueble por el mero hecho de ser propietario de esa “cosa” y la prohibición de tenencia en la vivienda de una “cosa” a su dueño entiendo que entraría dentro del terreno de la “discriminación” respecto del resto de ciudadanos que no tienen mascota, y eso sería contrario al principio de “igualdad ante la ley” y a no ser discriminado “por cualquier otra circunstancia personal o social” del art. 14 CE, siempre que la única razón de no contratar con él sea la tenencia del animal. Como siempre, el problema estará en poder probar dicha razón ante un Juez.
Es más, la Ley de Arrendamiento Urbanos no autoriza a “discriminar” a una persona por la mera tenencia de una “cosa” y “a capricho” del propietario. Cuestión distinta es que la misma indicase expresamente que se prohíbe la tenencia de animales, salvo acuerdo en contrario. El punto de partida es que es legal su tenencia, dado que no se prohíbe, de modo que solo queda regular esa circunstancia, pero no prohibirla por imposición unilateral del propietario de la vivienda. Entiendo que dicha prohibición discriminatoria en el contrato sería un “ejercicio abusivo de un derecho” o “ejercicio antisocial” del derecho de propiedad (conforme a la “función social de la propiedad”), regulado en el art. 7.2 del Código Civil.
Hay que recordar que las leyes deben interpretarse según la “realidad social” (art. 3 Código Civil), y en el año 2017 no podemos permitir que derivado de la ausencia de regulación legal se prohíba “arbitrariamente” por una arrendador la tenencia de mascotas (“cosas” cuya titularidad es legal) en una vivienda de alquiler, dado que las mismas, además, sentimentalmente son un miembro más de la familia de millones de ciudadanos.
Prohibir tener una mascota en la vivienda alquilada sería igual que discriminar y prohibir a alguien tener una cadena de música o TV grande, pues el arrendador “presume” que se va a hacer ruido o molestar a los vecinos. O prohibir al inquilino poseer un piano o guitarra eléctrica (cuestión distinta es que luego se cumpla o no por el inquilino con la normativa municipal de ruidos o cause molestias “a posteriori”). O no arrendar a familias que tengan niños pequeños solo porque “pueden molestar, romper cosas o estropear la vivienda”. O no arrendar a alguien por meras razones raciales, de origen nacional o de orientación sexual, o por “las pintas” (crestas, tatuajes, forma de vestir, etc)
Es decir, todos ellos son ejemplos de absurdos prejuicios, y una pura y simple “discriminación” por supuestos “posibles daños” o “posibles molestias”, esto es, una prohibición meramente preventiva y sin riesgo materializado o evidencia clara de riesgo, máxime cuando se puede regular y condicionar la tenencia de animales para minimizar al máximo los riesgos y además prever garantías económicas para tales casos.
Recordemos que el art. 10 de la Constitución española (CE) regula el desarrollo de la libre personalidad, y la CE señala la Libertad, Justicia e Igualdad como “valores superiores” de nuestro ordenamiento jurídico (art. 1 CE).
La tenencia de animales domésticos entiendo que es una manifestación de ese art. 10 CE, y también del derecho a la intimidad personal y familiar (art. 18 CE) [3], y también debe respetarse la Libertad e Igualdad ante la ley de los propietarios de mascotas frente a los que no tienen.
Discriminar de entrada y por sistema a los propietarios de mascotas que cumplan con la legislación sobre las mismas (microchip, vacunas, condiciones higiénicas adecuadas, etc) y denegarles el poder firmar un contrato de arrendamiento únicamente por puros prejuicios de “potenciales daños o molestias” indefinidos e imprevisibles entiendo que es contrario a Derecho, de modo que ese contrato de arrendamiento con dicha cláusula de prohibición total de mascotas podría impugnarse ante los Jueces y Tribunales de Justicia, o en su caso anularse en sentencia si fuese invocada por un arrendador contra su inquilino en un pleito por presunto incumplimiento contractual.
Por tanto, la futura ley de modificación del Código Civil en materia de mascotas debería (“lege ferenda”) también incluir una modificación de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en la que se prohíba que contractualmente se pueda prohibir la tenencia de mascotas en general, y respetando la prioritaria libertad y voluntad de las partes, se regulase subsidiariamente el régimen legal de dicha tenencia de animales, dado que en la sociedad del siglo XXI las mascotas ya son un miembro más de las familias españolas, y son a diario objeto de discriminación y prejuicios que afectan a sus dueños, vulnerándose su capacidad de acceso a una vivienda en régimen de alquiler.
Para todos aquellos que estén interesados en dar una oportunidad a los dueños de mascotas, facilito una cláusula contractual que regula con detalle la tenencia de las mismas (pero que debe adaptarse a cada caso según lo que las partes acuerden):
“CLAUSULA ***.- ANIMALES DOMESTICOS
Solo se autoriza la tenencia de animales domésticos en la vivienda con las siguientes condiciones:
a) Se autoriza la tenencia de …..(especificar: perros, gatos, hurones, aves enjauladas, loros, cotorras, periquitos, peces, tortugas de agua y/o tierra, serpientes, iguanas y lagartos, arañas, hámster, conejos, chinchillas, otros roedores, pollos, gallinas, cerdos enanos, animales exóticos …). Se prohíbe expresamente la tenencia de …….…(gatos, hurones, serpientes, etc) y de cualquier otro animal que no esté expresamente indicado anteriormente, salvo nuevo acuerdo por escrito.
b) Se autoriza/no se autoriza la tenencia de razas de perro que la normativa califique como “peligrosas”.
c) Se autoriza un máximo de …… perros/gatos simultáneamente en la vivienda, y/o un máximo de …… de cualquier combinación de distintas especies de animales, siempre que esa cantidad no sea superior al número máximo permitido por la normativa autonómica o local.
d) Se prohíbe la visita y acceso de cualquier animal doméstico propiedad de terceros a la vivienda/se autoriza la visita y acceso simultáneo de un único animal doméstico (salvo perros/gatos) propiedad de un tercero a la vivienda.
e) Los animales domésticos autorizados deberán cumplir con toda la normativa legal para su tenencia (documentación de titularidad en regla, censado, microchip, cartilla de vacunación al día, desparasitación, revisiones veterinarias, etc)
f) Los dueños de perros deberán contar con un seguro de responsabilidad civil de daños a terceros y a propiedades.
g) Los perros y/o gatos machos deberán estar castrados (deberá aportarse certificado veterinario al respecto).
h) Se prohíbe el uso de las instalaciones y elementos comunitarios (patios, pasillos, terraza, etc) para guarda, estancia, descanso o juegos de los animales. Los animales no pueden en ningún omento deambular sueltos por las instalaciones y elementos comunitarios. Los perros deberán ir por las mismas con correa en todo caso.
i) Los animales deberán mantener en todo momento las condiciones higiénicas necesarias para la convivencia en Comunidad, sin emitir malos olores.
j) Se prohíbe dejar a perros y/o gatos solos en la vivienda, sin compañía humana, durante más de 12 horas seguidas.
k) Una vez al (mes/trimestre/semestre) así como al terminar el contrato deberá realizarse una limpieza profesional de la vivienda, a costa del inquilino, para eliminar pelos y otros restos animales, olores, etc. Deberá facilitarse al arrendador copia de la factura abonada con la descripción del trabajo ejecutado en el plazo máximo de 7 días tras su ejecución. Si no se ejecutase dicha limpieza a la terminación del contrato por el inquilino, su coste podrá ser deducido de la fianza regulada más abajo.
l) Conforme al art. 1905 del Código Civil, el poseedor de un animal, o el que se sirve de él, es responsable de los daños y perjuicios que causare, aunque se le escape o extravíe.
m) A la firma del presente contrato se abonará como fianza en metálico, adicional a la del arrendamiento, una mensualidad de renta para cubrir posibles daños causados por el o los animales domésticos a la vivienda y mobiliario, así como para la pintura, limpieza y desinfección profesional de la vivienda y mobiliario tras la terminación del contrato.
El incumplimiento formal de cualquiera de las anteriores condiciones esenciales son causa contractual suficiente para la resolución del presente contrato conforme al art. 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reputándose un incumplimiento grave del mismo.”
Notas:
[1] Se ha demandado a los dueños de “Tarzán”, un labrador de color arena, para que saquen al perro de la unidad. El motivo que inicia esta demanda, es precisamente, la prohibición expresa de la tenencia de animales de acuerdo con el reglamento interno.
El caso estuvo a cargo del juzgado N° 69. El juez Carlos Frontera les dio la razón a los dueños del labrador, diciendo en la sentencia que ese tipo de prohibiciones no pueden realizarse en reglamentos cualesquiera, sino que deben consignarse en el reglamento de copropiedad y en una escritura pública.
El consorcio apeló de inmediato. En un fallo dictado por la Sala I de la Cámara Civil, volvió a ganar «Tarzán». La sentencia confirma el criterio de la anterior, pero hace una advertencia sobre esta clase de cláusulas en edificios: «No pueden aplicarse con estrictez e irrazonablemente; la exclusión de un animal por el solo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho».
El abogado de los dueños de “Tarzán”, en la contestación de demanda, hizo referencia al derecho a la propiedad y al «derecho al afecto”.
La Sala I de la Cámara Civil dijo que “Ahora bien, la cláusula XVI del Reglamento interno en cuanto prescribe: ‘queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos…‘, es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios en la forma prevista por al norma consorcial antes citada y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad,”
“Pese a no haberse probado con qué mayoría se aprobó el reglamento interno, aunque lo hubiere sido con la exigida en el estatuto madre, las omisiones legales en que se incurriera hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad (conf. Sala ‘C’ del Tribunal en El Derecho 16-332)
“Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo de derecho” (conf. Susana Lambois en Bueres – Higthon ‘Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial’, t. 5, Pág. 750, N° 3 y su cita).”
[2] El simple hecho que los referidos dos perros vivieran en la vivienda arrendada no puede considerarse como una actividad notoriamente inmoral, o peligrosa, o incómoda o insalubre, por lo que la causa resolutoria del contrato de arrendamiento no es de apreciar, como efectúa la sentencia apelada. (SAP Madrid 4/03/2002)
[3] Por su parte, la Corte Constitucional de Colombia determinó lo siguiente:
La Sentencia T-035 de 1997 , sentó:
“…Para la Sala no hay duda sobre el estrecho vínculo que presenta la tenencia de un animal doméstico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o tenedor, los cuales deben ser objeto de protección y garantía jurídica. Frente a esta situación, los derechos fundamentales que en forma diáfana se relacionan son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar.
La tenencia de animales domésticos constituye un ejercicio de los derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, con las limitaciones que imponen los derechos de los demás.
Dentro del régimen de propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitación se sujeta a condiciones mínimas de convivencia señaladas en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de propietarios.
Los conflictos que se originen con ocasión de la tenencia de animales, y que den lugar a perturbaciones, se resolverán por las autoridades de policía, y a través de la tutela cuando las decisiones de aquellas constituyan vías de hecho o se demuestre la existencia de un agravio constitucional irreparable, así como ante la vulneración o amenaza de un derecho fundamental…”
http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1997/t-035-97.htm
Pronunciamiento ampliado en la Sentencia T-119 de 1998 , al recalcar que es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o generar algún tipo de sonido, como quiera que es de su propia naturaleza y que ello hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en común y que son propios de la ciudad o los campos, como los producidos por los vehículos, los equipos de TV o radio y los mismos seres humanos:
«Carece de soporte la pretensión de prescindir de los animales para eliminar de tajo cualquier percepción de sus ladridos, pues esa solicitud responde a una concepción tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total del derecho. No se trata de impedir que cualquier emanación de sonidos llegue al oído de quien no quiere percibirla en lo más mínimo, sino de la interdicción de emanaciones sonoras que al traspasar ciertos límites se convierten en ruidos insoportables. Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable exigirle a sus dueños que lo impidan, que estén pendientes del momento en que lo hacen o de regular la intensidad de los ladridos (…)».
http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1998/t-119-98.htm
Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio, Director del Área de Derecho Inmobiliario de Adarve Abogados