La supervivencia del arrendamiento para uso distinto al de vivienda tras la ejecución judicial

La ejecución de bienes inmuebles, preferentemente ejercitada a través de subastas judiciales, conlleva a su vez una subrogación en los derechos y obligaciones con los que estos bienes inmuebles estuviesen gravados con anterioridad a la constitución del crédito ejecutado. En los últimos tiempos podemos observar un notable aumento del tráfico, en el número de postores y también de adjudicatarios o nuevos propietarios de bienes inmuebles, derivado de la gran publicidad de las actuales subastas judiciales electrónicas. Esta situación lleva aparejada una mayor incidencia en las problemáticas derivadas de la adquisición de este tipo de inmuebles.

En esta nueva entrega nos hacemos eco de una problemática muy recurrente fruto de la adquisición a través de subastas de bienes inmuebles, con un uso diferente al de vivienda, gravados con un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, o al menos, no inscrito en dicho registro con anterioridad a la anotación del crédito, por el que se ha producido la ejecución forzosa.

Tras años donde la suerte de los nuevos propietarios ha ido cambiando, dependiendo de la Audiencia Provincial que haya resuelto su asunto en apelación, el Tribunal Supremo, a través de la reciente STS 4141/2021 de 15 de noviembre de 2021[1] aclara y zanja esta dispersión interpretativa sobre la situación en la que quedan los arrendamientos de bienes inmuebles urbanos que pasan a manos de un nuevo propietario por una enajenación forzosa de los mismos a través de la subasta.

Si bien es cierto que en la actualidad antes de pujar electrónicamente por un bien inmueble podemos fácilmente conocer la situación posesoria del mismo, sobre todo con la información ofrecida por el portal de subastas del Colegio de Procuradores, donde podemos advertir si está ocupada por la parte deudora o concursada, con o sin menores de edad viviendo en él, si se encuentra libre de ocupantes o si está arrendada. Sin embargo, ello no obsta para que, una vez adquirido el bien inmueble, no se tenga muy claro si la situación posesoria del mismo cambia ipso facto por la adquisición de un tercero y también si cambia la situación dependiendo de si este tercero lo adquiere a través de una enajenación forzosa o de una enajenación voluntaria.

El asunto planteado ante el TS en casación versa sobre la supervivencia o no de un arrendamiento para un uso distinto al de vivienda tras una enajenación forzosa. En este caso podemos diferenciar cuatro factores que han de tenerse en cuenta y que no tuvieron demasiado claros las instancias anteriores al TS.

En primer lugar, podemos apuntar la diferencia que existe entre la supervivencia de arrendamientos de vivienda y aquellos para un uso diferente al de vivienda. Así, advierte la citada sentencia que la supervivencia que establece la LAU para los arrendamientos de vivienda tras una enajenación forzosa responde a una necesidad social y de seguridad jurídica para los arrendatarios en este tipo de situaciones. Y cuya especial protección no se extiende de manera expresa, ni tampoco debe entenderse tácita, a los arrendamientos para un uso distinto, ya que estaríamos ante una interpretación demasiado extensiva de la norma, si lo aplicamos a los arrendamientos de bienes inmuebles para un uso no residencial o comercial.

La STS argumenta que, a los arrendamientos de bienes inmuebles de uso distinto al de vivienda, legislativamente solo se le dedica el título III de la LAU y dentro del mismo solo se contempla un artículo para el caso de enajenación de la finca, que es el art. 29. Este artículo, que mantiene su redacción original pese a las reformas que ha sufrido la LAU y dispone que “El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”. De esta manera, la norma indica que cuando el adquirente reúna los requisitos del art. 34 LH, es decir, que este arrendamiento no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del crédito ejecutado, este no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso, ni durante plazo alguno.

Fuera de estas obligaciones no existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para situaciones donde la causa de la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas.

A diferencia de lo que ocurre con las adquisiciones de bienes inmuebles destinados a vivienda, donde se tendrán que respetar en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años y además el enajenante deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

En segundo lugar, los efectos de una enajenación voluntaria, aplicados por las instancias inferiores, no son extensibles tampoco a las enajenaciones forzosas. La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros.

De modo que cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación. Así, el arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral como sería la venta voluntaria de la finca. Sin embargo, cuando se trata de una resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad por ejecución de la finca, el carácter tuitivo de la LAU en el caso de los arrendamientos de vivienda queda clara la subsistencia del arrendamiento por el tiempo que reste de los cinco años desde la firma del contrato. No obstante, tal y como cita la STS no hay motivos para realizar una interpretación extensiva del art. 29 LAU de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Así mismo, tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su regulación esté basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes y, en su defecto, por el régimen común del Código Civil, al que expresamente se remite.

En tercer lugar, y debido a la remisión que la propia LAU hace al Código Civil también podemos citar la falta de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad que hace que en virtud del art. 1549 CC., “con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad”. Por lo tanto, este arrendamiento no sería oponible a terceros por el hecho de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad y por ende por su falta de publicidad manifiesta.

Y, en cuarto lugar, enlazando el art. 1549 CC. con el art. 1571 CC, que atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato -con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador-, o su extinción -tiene derecho a que termine el arriendo-. En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado.

En definitiva, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos o los inscritos con posterioridad al crédito ejecutado, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél. Si bien, debemos tener en cuenta que esta facultad de resolución del contrato debe ser ejercitada, por lo que, de no ser ejercitada, dará lugar a la subrogación del adquirente en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento. En la STS comentada, se entiende no resuelto el contrato, ya que la entidad financiera no ejercitó expresamente la terminación del arrendamiento. Si bien, no se considera que el inmueble haya estado ocupado en precario, situación que implicaría la utilización gratuita del bien con ausencia de título. En este caso no existe ausencia de título, ni cabe pretender la exoneración del pago de la renta pactada, a pesar de la falta de reclamación de las rentas durante un determinado tiempo, como ocurre en el caso enjuiciado y en contra de lo que se estimó en la primera instancia.

[1] Base de datos CENDOJ ECLI:ES:TS: 2021:4141.

Escrito por Profa. Dra. María José Catalán Chamorro – Universidad de Córdoba