Viviendas de uso turístico: una propuesta de racionalización legal y soluciones a los problemas de convivencia mas acuciantes
La polémica en torno a las viviendas de uso turístico no cesa. Ya hay 14 Comunidades Autónomas que las regulan con una absoluta disparidad normativa, y sus excesos regulatorios han llevado a que la CNMC o los tribunales hayan “afinado” las normas de Galicia y Castilla y León, así como de Madrid o Canarias, respectivamente.
Los políticos de todo color se han lanzado en tromba a regular un fenómeno de alcance mundial que es poliédrico, muy sensible (el turismo es un sector clave) y con consecuencias muy diversas y potencialmente graves, sin saber al parecer muy bien cómo hacerlo, tratando en muchos casos de apoyarse en la analogía respecto de los “apartamentos turísticos” y hoteles, para caer con ello en un detallismo absurdo sobre calidades, “llaves”, mobiliario o contenido de la vivienda o servicios mínimos exigibles, que no sólo pierden de vista que lo que se alquila es una vivienda, y no un servicio hotelero que requiere una calidad para cada categoría, y que por tanto no existe una relación formal empresario-consumidor, sino tan sólo dos particulares que contratan el alquiler en plano teórico de igualdad (a través normalmente de la intermediación de una plataforma tecnológica).
En cambio, se constata que la abundante normativa aprobada no ha abordado aspectos claves necesarios para resolver los problemas reales (principalmente de convivencia vecinal) que dichos alquileres pudieran generar.
Tampoco el legislador ha unificado los criterios normativos, y así ahora existen 14 normativas autonómicas dispares y absolutamente arbitrarias en su contenido, con plazos y con regulaciones hiperdetalladas cuya motivación técnica o legal se desconoce.
A mi juicio, debería introducirse cierta racionalización en este sector económico, y tratar de producir una normativa homogénea a nivel nacional, pues siendo España un país líder en materia turística, la actual dispersión normativa debería evitarse, siendo ésta una crítica que las plataformas tecnológicas realizan, pues cada Comunidad actúa como un país distinto, lo que complica la gestión y cumplimiento de la legalidad.
Por todo ello a continuación expondré una propuesta de racionalización legal en esta materia a nivel nacional (y no los actuales 14 decretos dispares), mediante la aprobación de diversas reformas legales en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (ámbito legal donde entiendo que debería abordarse a nivel nacional una regulación completa de los arrendamientos “de temporada en su modalidad turística”, que no son sino una mera modalidad del contrato civil de arrendamiento “de temporada” del art. 3.2 LAU), y otras normas.
Asimismo, propondré posibles reformas para dar soluciones legales a ciertos problemas vecinales derivados de ruidos y molestias, y de daños y desperfectos en elementos comunes de las Comunidades de Propietarios.
En cuanto a la regulación de los arrendamientos “de temporada en su modalidad turística” (o “Arrendamiento de Corta Duración”, como sería preferible denominarlo, sin entrar a calificar si el uso de la vivienda es o no “turístico”, o cualquier otro legítimo), habría que comenzar por derogar el art. 5.e) de la LAU con su remisión a la normativa turística autonómica, y habría que quedarse en el ámbito de la normativa civil estatal de la LAU.
Además, esta materia afecta al derecho de propiedad en relación con el derecho de su explotación por vía arrendaticia, de modo que sus posibles restricciones o modulaciones legales deberían ser realizadas a nivel nacional y ser objeto de la normativa civil, y no de normas administrativas turísticas autonómicas.
Por tanto, la LAU deberá dedicar un nuevo artículo 3.2, o bien el Título V, a regular los Arrendamientos de Corta Duración como modalidad específica de los arrendamientos “de temporada” (y en contraposición a los “arrendamientos de vivienda habitual permanente” del Título II).
Existen varias opciones legales a escoger por el legislador según las restricciones que se deseen introducir para dicha modalidad de Arrendamiento de Corta Duración:
a) Sólo se podrá arrendar por corta duración si existe autorización expresa para ello en los Estatutos de la Comunidad.
b) Siempre se permite arrendar, salvo en caso prohibición expresa en los Estatutos de la Comunidad.
c) Sólo se permite arrendar en viviendas plurifamiliares en propiedad horizontal en bloques exclusivos que estén destinados a dichos Arrendamientos de Corta Duración
d) Se permite arrendar pero con la prohibición legal de destinarse más del 10% de pisos de un mismo bloque residencial en propiedad horizontal a Arrendamientos de Corta Duración.
No deberán ser las regulaciones de “usos” o el planeamiento municipal los que determinen dónde se puede o no arrendar (pues al fin y al cabo se trata de un uso residencial de la vivienda, sea más o menos largo), sino que será la normativa civil la que module el derecho de propiedad en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal (esto es, que los vecinos de cada edificio sean quienes autorregulen dichos arrendamientos, permitiéndolos o no, o que lo hagan de forma limitada). No debe ser la Administración quien deba prohibir o permitir en general y sin atender al caso concreto, sino que debe regularse para dejarse a la discreción de cada Comunidad de Propietarios.
El Arrendamiento de Corta Duración se definiría como aquel alquiler por plazos inferiores a 2 meses. De modo que será ya irrelevante la necesidad que se alquile dos o más veces en el año (como ahora se exige en la normativa turística) o que se utilice para comercializarla un “canal turístico” (web, agencia de viajes, ceder a gestor profesional de inmueble). De este modo todo alquiler por plazo inferior a 2 meses será calificado siempre “de corta duración” y se someterá a la nueva normativa civil de arrendamientos en la LAU que indicaremos a continuación.
No se deberá regular imponer un número de días mínimos de alquiler al inquilino ni un número de días máximos que puede alquilar al año al propietario (como se pretendió en el primer caso en Madrid, y se está planteando ahora lo segundo). Esto sería contrario a la libertad de mercado y atentaría contra el derecho de propiedad, al restringir su explotación mediante alquiler. Y la CNMC debería estar atenta para no permitirlo.
Los actuales Registros de Viviendas de Uso Turístico –en las Consejerías de Turismo- deberían sustituirse por la inscripción en un Registro (Estatal o Autonómico) de Viviendas en régimen de Arrendamiento de Corta Duración, donde se inscribirían mediante declaración responsable los propietarios yo gestores, indicando únicamente sus datos personales, ubicación del inmueble y medios de contacto (dirección,teléfono e email). Por el contrario, no se exigirá aportar planos, licencias de ocupación, cédulas, etc. como ahora acontece, dado que el objetivo del registro es únicamente censar las viviendas arrendadas a efectos informativos, estadísticos y de control fiscal (IRPF).
Al igual que la actual normativa turística indica, se atribuirá a la vivienda un número de registro de vivienda en Arrendamiento de Corta Duración, que será obligatorio publicar en los anuncios online, en prensa o cartelería. Se regularán además sanciones “disuasorias” si se comercializa y no se dispone de dicho número o no se ha publicado (de 50.000 euros, por ejemplo).
Asimismo, la LAU regulará la necesidad de disponer de un “libro-registro de inquilinos”, y la obligación de comunicación a la Policía de la identidad de los nuevos inquilinos mediante un sistema informático (análogo a los hoteles) por razones de seguridad pública.
Además, se obligará al propietario a colocar una placa normalizada con el número de registro obtenido en el exterior de la puerta de la vivienda, para conocimiento de los vecinos.
No habrá en cambio “categorías turísticas” de dichos arrendamientos (como ahora ocurre en algunas Comunidades Autónomas). Se tratará tan sólo de Arrendamientos de Corta Duración, sin categorías tipo hotelero (que llevan a confusión legal y comercial con los “apartamentos turísticos” reales) o de “calidades” (“llaves”).
No se regulará (como ahora) el contenido mínimo de la vivienda ni los detalles de mobiliario, menaje, kits, aire acondicionado, wifi, idiomas de la información, etc (todo eso se dejará a la libertad de mercado, como ocurre con los arrendamientos de vivienda permanente).
Eso sí, se limitará legalmente y de forma uniforme (ahora hay criterios dispares, o ninguno) para este tipo de arrendamientos la ocupación de las viviendas a un máximo de 1 adulto en habitación simple (cama de 90 cm) y a 2 adultos por habitación doble (2 camas de 90 cm o cama doble de al menos 1,35 cm). Se admitirán 1 menor de 4 años en cuna o uno de 14 años en cama auxiliar, sólo en las habitaciones dobles. Se prohibirá la posibilidad de dormir en el salón mediante sofás-cama, sacos de dormir, etc. para evitar el hacinamiento y los “pisos-patera”. En los “lofts” o apartamentos con un único salón-dormitorio, se permitirá un máximo de 2 adultos + 1 menor de 14 años en sofá-cama o cama auxiliar.
En relación con las plataformas tecnológicas de intermediación, se regulará legalmente su obligación legal controlar y responsabilidad para que no se publiquen anuncios de comercialización de Arrendamientos de Corta Duración sin el número de registro, así como imponer una sanción disuasoria si así ocurriese (50.000 euros por vivienda irregularmente anunciada), y además, su obligación legal de comunicar anualmente al propietario y a la Agencia Tributaria información resumida de todos los arrendamientos realizados y cuantías intermediadas (información de la que disponen, dado que han cobrado un porcentaje sobre cada arrendamiento).
Como en la actualidad, no se abonará IVA por el Arrendamiento de Corta Duración siempre que se alquilase y gestionase directamente por el propietario de la vivienda. En cambio, sí se debería pagar IVA por los Arrendamientos de Corta Duración en los que interviniese un tercero como gestor no propietario -es decir, se pagaría IVA igual que ahora ocurre con el alquiler de un trastero o un garaje-.
De este modo, tal y como sugiere la UE, se distinguiría entre la denominada “economía colaborativa” por particulares y no profesionalizada, y la actividad económica con cierta infraestructura que supone la externalización del arrendamiento (por un precio) en favor de gestores profesionales. Dichos gestores profesionales utilizados deberán estar indicados, como ya se ha mencionado, en el Registro de Viviendas en Arrendamiento de Corta Duración.
Sería posible asimismo que se regulase por cada Comunidad Autónoma el cobro de una “tasa turística” sobre los Arrendamientos de Corta Duración, abonada por el propietario por cada arrendamiento suscrito (quien podrá repercutirla al arrendatario en el precio de alquiler y que para el propietario sería desgravable como un gasto de explotación del inmueble al declarar su beneficio obtenido en el IRPF).
Por otra parte, a fin de regular la convivencia vecinal y tratar de solucionar ciertos problemas que se han detectado que surgen con frecuencia en este tipo de arrendamientos, se proponen diversas medidas legales:
Por ley (en la LAU o LPH), el propietario deberá prestar una fianza o depósito ante la Comunidad de Propietarios del edificio del inmueble arrendado: por ejemplo, de 600 euros (o lo que se determine, modificable por real decreto), para cubrir posibles daños y desperfectos de sus inquilinos, y mientras dure su actividad arrendaticia. También podría depositarse la garantía en la caja de la Comunidad Autónoma, y en favor de la Comunidad de Propietarios.
Se regulará asimismo por ley la responsabilidad legal solidaria (con derecho de repetición, por tanto) del propietario por los daños y desperfectos causados por los inquilinos a la Comunidad. De este modo, la Comunidad no tendría que perseguir judicialmente a personas extrañas cuyos datos desconoce, y será responsabilidad legal del propietario (ya que se está lucrando con su estancia) seleccionar a quién alquila y los posibles daños que el inquilino cause en la Comunidad. Obtenido acuerdo, sentencia o laudo que determine la cuantía de los daños, podrá cobrarse contra la garantía o reclamarse su abono a la Comunidad Autónoma si se obligase a depositarla.
Asimismo, por ley, el propietario deberá recibir en metálico, por transferencia o retener en la tarjeta de crédito del inquilino la cantidad de 1.200 euros (o la que se determine, modificable por real decreto) en concepto de indemnización pretasada de “daños y perjuicios morales” en caso de condena administrativa y/o judicial por ruidos y molestias a los vecinos.
Dicha “garantía” se le devolverá al inquilino en el plazo de 3 días hábiles tras su salida tras terminar el alquiler, salvo que el Presidente de la Comunidad presentase al propietario una copia de una denuncia de la Comunidad o de un vecino ante la Policía, lo cual se lo comunicará por el propietario al inquilino, a quien le retendrá ese dinero hasta que se le comunique por parte del Presidente de la Comunidad la finalización del expediente administrativo sancionador por ruidos y molestias que se tramite.
Si el inquilino resultase condenado en el mismo (o en vía judicial si recurriese), se le incautará por la Comunidad (el propietario se lo transferirá) esa cuantía legalmente indicada como indemnización pretasada de los “daños y perjuicios morales” causados por tales ruidos y molestias. Si el inquilino resultase finalmente absuelto o se archivase el expediente sancionador, se le devolverá la cantidad al inquilino por el propietario en el plazo que se determine tras recibir la notificación.
A fin de poder probar con certeza el nivel de los ruidos y molestias en dicho expediente sancionador (dada la dificultad práctica actual en este punto), por ley (y bajo sanción disuasoria en su cuantía) se deberá obligar al propietario en los Arrendamientos de Corta Duración a costear instalar en el salón de la vivienda un sonómetro profesional con registro online (véase por ejemplo la empresa www.roomonitor.com) para medir y registrar los ruidos, y así tener una prueba técnica del incumplimiento de los niveles máximos regulados en las ordenanzas municipales de contaminación acústica. El propietario deberá facilitar a la mayor brevedad las mediciones sonoras registradas al Presidente de la comunidad a su requerimiento si éste le hubiese presentado copia de una denuncia policial por ruidos contra los inquilinos por parte de la Comunidad o de un vecino.
Por ley, asimismo, se debería tratar de incentivar (¿desgravación fiscal?) someter a propietarios e inquilinos de Arrendamientos de Corta Duración a “arbitraje de consumo” en sus disputas en la materia. Es un sistema rápido y gratuito (o casi, salvo una posible pequeña tasa) y sin necesidad de letrado y procurador, que ayudaría a dar seguridad jurídica, de gran agilidad y ayudaría a desatascar los juzgados civiles.
Finalmente, habría que abordar la modificación de las ordenanzas municipales de contaminación acústica: se deberá revisar y modificar el procedimiento administrativo sancionador para reducir los tiempos de tramitación procesal (“proceso exprés por ruido vecinal”, no superior a 15 días) y aumentar considerablemente todas las sanciones previstas en las normas locales para que sean realmente disuasorias. La falta de civismo por ruidos vecinales se debe castigar duramente (lo que evitará reiteraciones del infractor y será ejemplarizante para la sociedad -prevención general-), y así se evitará la sensación actual de impunidad en esa materia.
De modo que todo el conjunto de medidas, consistentes en instalación de sonómetros online en las viviendas arrendadas + un procedimiento sancionador exprés y sanciones por ruido disuasorias + la pérdida por el cliente de 1200 euros del depósito como indemnización pretasada en caso de condena por ruidos + el depósito de 600 euros del propietario y su responsabilidad subsidiaria en caso de daños y desperfectos, deberían ayudar a fomentar el “civismo” de los inquilinos y a reducir sensiblemente la conflictividad principal en los Arrendamientos de Corta Duración: los ruidos vecinales y los daños causados en elementos comunes de la Comunidad.
El debate y polémica sobre los arrendamientos turísticos (o de Corta Duración) está candente, y la materia requiere de urgentes cambios normativos. Sólo espero que los mismos acierten y vayan en la dirección correcta (aunque no soy optimista a la vista de lo que hay y de lo anunciado), abordando los problemas concretos citados y sin atacar al derecho de arrendar la propiedad de cada uno, y que por tanto no se opte por mediadas populistas como la prohibición total de arrendamientos turísticos como solución radical e indeseable (como parece que acontecerá ya este verano en Palma de Mallorca).
Escrito por Guzmán López y Miguel, Abogado